相続土地国庫帰属制度とは
この度は野口真守行政書士事務所のHPをご覧いただきありがとうございます。当所は都心部の大阪市内では珍しい農地･森林･農業専門の行政書士事務所です。大阪市内ですが、全国各地にある農地･森林の、相談、調査･診断･助言･手続等をさせていただいております。農地･森林の活用でお困りでしたらお気軽にご相談下さい。
今回ご紹介するのは、「雑種地」を相続土地国庫帰属制度で利用できるのか
についてです。当事務所は主に農地･森林･原野などの土地が多いですが、中には「雑種地」もあります。そのため今回は、『雑種地』について制度が利用できるか確認するポイントなどを考えていきたいと思います。
それではまず『相続土地国庫帰属制度』について詳しくご紹介します。
○要件を満たし負担金を納付すれば相続した土地を国へ帰属できる。
『相続土地国庫帰属制度』とは、”相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律”等による制度で、相続した不要な土地を、一定の要件を満たし、負担金を納付することにより国に帰属できる制度です。この制度は令和5年4月より開始する新たな制度です。
『相続土地国庫帰属制度』について詳しくは、法務省HP こちら
これまでの国や自治体、民間などへの寄付は、引取側の裁量により限られていました。今回の制度は、要件を満たし、負担金等を納付すれば国に帰属させることができるため、寄付よりも手離れしやすくなったのが特徴です。
また相続放棄をせず、一旦相続してから制度を利用しますので、すべての財産を放棄しなくてもよくなるため、他の財産を相続することができます。
そのほか特徴として、相続時期は問われませんので、登記簿上所有原因が相続の場合、その土地は利用することができます。そのため遺言書作成前にこの制度を利用することにより相続人の相続税や固定資産税など、負担軽減に繋げることもできます。
雑種地とはどんな土地？
○雑種地とは、主に駐車場や資材置き場など
それでは次に『雑種地』についてご紹介致します。
まず土地には種類があり、不動産登記事項証明書の上部にある表題部の『地目』をみることにより土地の種類を確認することができます。その種類は全部で23種類あります。例えば『宅地』や『田』『畑』『山林』『原野』などがあり、その中の一つが今回のテーマとなる『雑種地』になります。
そして『雑種地』は、土地の『地目』22種類のいずれにも該当しない土地のことをいいます。イメージでいうと、どれにも当てはまらないその他の土地といったところでしょうか。
どのような土地が『雑種地』にあたるのかというと、主に駐車場や資材置き場などの土地がこれにあたります。市街化区域やそれ以外の地域でもよく使われる地目のため相続などの相談にもよくでてきます。特に市街化調整区域内の場合、建物を建てることができない区域のため『雑種地』が多く、土地の活用方法に困られている方も多数おられます。
そのほかにも太陽光発電事業を行う場合も『雑種地』でないと事業をおこなうことができません。
○雑種地は、農地から転用しやすい土地である
『雑種地』の特徴として、農地から転用しやすい土地でもあります。特に近年では、太陽光発電事業をおこなうために農地から『雑種地』へ転用するのが増加しています。（当所でも、農地転用のお問い合わせは増加しています。）
その理由として、これまで傾斜のある土地は、駐車場にも資材置き場にもならないため、そのまま放置されてきましたが、太陽光であれば傾斜がある土地でも設置することができ、またこれまでのメガソーラーと呼ばれる太陽光の高圧発電から、それよりも小さい規模の低圧発電へと市場が変わってきたため、農地から『雑種地』への転用が増加しています。但し、低圧発電とはいえ一定の土地面積が必要であったり近隣住民の理解が必要でもあるため、太陽光発電をおこなう場合、十分な確認と注意が必要となります。
また、太陽光発電事業についてや『相続土地国庫帰属制度』の開始にあわせて、注意しなければならないのは詐欺の増加です。お問合せは必ず専門家（弁護士、司法書士、行政書士）へおこなうようにして下さい。※特に高額な費用を請求する不動産買取業者にはご注意下さい。
それでは次に”雑種地は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか”についてご紹介いたします。
雑種地は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか
○『雑種地』も、一定の要件を満たし負担金を納付すれば利用できる。
続いて、相続土地国庫帰属制度の利用についてです。
『相続土地国庫帰属制度』は『雑種地』であっても一定の要件を満たして負担金を納付すれば他の土地と同様、国へ帰属させることができます。但し『雑種地』ならではの注意点があります。
まず1つ目が”土地に資材など工作物がないか”です。
『雑種地』は、駐車場や資材置き場として利用されることが多いため、その土地の上に資材や不要な工作物などが置かれている場合があります。例えば、廃車になった車両やそれに関する資材、産業廃棄物などが不法に放置されている場合などです。
『相続土地国庫帰属制度』は不要な工作物等がある場合、撤去しなければ利用することができません。そのためそういったものがないか、確認する必要があります。
2つ目は”駐車場の場合、契約に注意が必要”です。
『雑種地』で駐車場として利用している場合、駐車場の賃貸契約がされています。広大な土地で一車両だけ契約があった場合でも、『相続土地国庫帰属制度』を利用することができません。制度を利用するには契約の解除をするなどの手続をおこなってからでないと申請することはできません。
そのため駐車場として利用されている場合、契約内容や契約者との話し合いが重要となります。
3つ目は”所有原因が相続である”です。
この『相続土地国庫帰属制度』の申請要件の一つに”所有原因が相続であること”と要件があります。つまり、売買や譲渡などの場合、この制度を利用することができないのです。
そのためこの制度を利用することができるのは『雑種地』を売買した当事者でなく、その相続人が利用することができます。またその相続人は、法定相続人に限られるため、法定相続人以外に遺贈などをしてしまうとこの制度は利用できません。
『雑種地』に限らず、誰がこの制度を利用できるのかをしっかりと確認しておく必要があります。
それでは次に『雑種地』を放置するリスクについてご紹介いたします。
「雑種地」を放置するリスク
○不法投棄による周辺への影響や、数次相続など
次に『雑種地』を放置するリスクについてです。
どうしても土地が遠方にあったり、その土地へ行ったこともなかったりすると土地を放置しがちです。しかし、土地を放置することにより負担やリスクは増していきます。
まず1つ目が”固定資産税、相続税の負担”です。
『雑種地』も含めた不動産は、固定資産税を納付しなければなりません。その金額はその土地や建物により異なりますが雑種地の場合、周辺の土地価格と比較されますので立地によっては高額な固定資産税になりかねない場合もあります。また固定資産税は10年20年と所有する限り永遠に払い続けなければなりません。そして相続が発生した場合、相続税も納付しなければならない場合もあり、それは相続し続ける限り続きます。
売買や貸借など活用できる『雑種地』であれば固定資産税や相続税も納付できますが、そうでない土地の場合、負担だけが次の世代へと続いていきます。
2つ目が”不法投棄等による周辺への影響”です。
『雑種地』が遠方にある場合、相続人の多くはその土地を管理することができません。そのためほとんどの場合土地は放置されています。雑種地は雑種地や山林などと同じく産業廃棄物などの不法投棄がおこなわれる可能性があり、万一不法投棄された場合、その物の管理責任は土地所有者となります。
不法投棄をされた場合、そのものを処分する費用が発生する可能性があります。また周辺へ影響を及ぼす場合、損害賠償請求などの訴えがされる可能性も考えられます。
3つ目は”数次相続の発生”です。
不動産の相続で、できるだけしない方がよいのは共有にすることです。一見、共有はそれぞれの持分を均等にできるのでよいように思われますが所有者が増えてしまうと、その分、自由がきかなくなります。例えば土地売買やこの制度を利用する場合、所有者全員の同意が必要となるためです。
単独所有であれば、その所有者が自由に売買や制度を利用できますが、共有になってしまうと一人でも反対する者がいる場合、何もできなくなってしまうのです。そのため相続不動産はできるだけ単独所有をした方がよいのです。
但し、単独所有にさせるためには遺産分割協議などをしっかりおこなっておく必要があります。相談でよくあるのが、相続登記などを放ったらかしにしていたため数次相続が発生している場合です。この場合、持ち分は少なくても共有者全員の同意が必要となるため、全員の同意を確認するだけでもかなりの手間や時間、費用がかかってしまうのです。
そのため固定資産税などが安価であっても放置せず、共有者が増加する前に対策をするのが理想です。
※因みに、令和6年より『相続登記の義務化』が開始します。
詳しくは、法務省HP こちら
最後に
以上が”相続土地国庫帰属制度を利用できるのか～雑種地の場合～”でした。
『雑種地』は、市街化区域や市街化調整区域、それ以外の地域など、他の土地に比べて色々なところに立地しているため、その立地により活用方法が異なり対応も変わります。
売買や貸借ができる立地であればよいのですが、そうでない場合もあるため、まずはどのような立地にあるのかを確認するようにして下さい。もしかしたら太陽光発電など、活用できる場合もあるかもしれません。そして何も活用ができそうにない場合、『相続土地国庫帰属制度』の利用を検討してみて下さい。
太陽光発電の利用についてお問合せは、当所ページ こちら
最後に、『雑種地』の活用ができないからといって土地の放置をするのだけはできるだけ避けるようにしてして下さい。繰り返しになりますが、不動産は所有し続ける限り、子の世代、孫の世代へと永遠にその負担やリスクは続いていきます。このような負担やリスクを後世へ引き継がせないためにも土地を放置せず『相続土地国庫帰属制度』の利用を検討してみて下さい。
『相続土地国庫帰属制度』の利用について詳しくは、当所ページ こちら
今回は以上になります。最後までご覧いただきありがとうございました。
