相続土地国庫帰属制度とは
この度は野口真守行政書士事務所のHPをご覧いただきありがとうございます。当所は都心部の大阪市内では珍しい農地･森林、相続土地国庫帰属制度専門の行政書士事務所です。ご相談は、北は岩手県から南は鹿児島県まで20府県の実績があります。特に最近は、農地や森林だけでなく相続土地国庫帰属制度のご相談など多岐に渡ります。こちらのページでは、当所が手掛けた事例や農地･森林、国庫帰属に関する法令などをご紹介いたします。農地や森林、そのほか不要な土地でお困りの方は、ご参照いただければ幸いです。
今回ご紹介するのは、一般的な土地「宅地」は相続土地国庫帰属制度で利用できるのか
最近、相続土地国庫帰属制度でのご相談で増加しているのが「宅地」です。農地や森林に比べ、固定資産税が発生しやすく、負担が大きいためと考えられます。そこで今回、相続土地国庫帰属制度における「宅地」について、確認していきたいと思います。
それではまず『相続土地国庫帰属制度』について詳しくご紹介します。
○要件を満たし負担金を納付すれば相続した土地を国へ帰属できる。
「相続土地国庫帰属制度」とは、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律等による制度で、相続した不要な土地を、一定の要件を満たし、負担金を納付することにより国に帰属できる制度です。この制度は令和5年4月より開始され、間もなく3年が経つ制度です。
法務省HP「相続土地国庫帰属制度」 こちら
これまで国や自治体、民間などへの寄附は、引取手側の裁量により限られていましたが、この制度では、要件を満たし、負担金等を納付すれば国に帰属させることができるため、寄附よりも手離れしやすくなったのが特徴です。
また相続放棄をせず、一旦相続してから制度を利用しますので、すべての財産を放棄しなくてもよくなるため、他の財産を相続することができます。
そのほか特徴として、相続時期は問われませんので、登記記録上所有原因が相続の場合、その土地は制度を利用することができます。そのため遺言書作成前にこの制度を利用することにより相続人の相続税や固定資産税など、負担軽減に繋げることも検討できます。
「宅地」は、売買対象となる土地ではあるが・・・。
○市街化調整区域などの「宅地」は、売買が難しい。
それでは次に「宅地」についてです。
「宅地」とは、簡単にいうと建物を建てることができる土地になります。
例えば、住宅や工場、倉庫などの一般的な建物を建てる場合、不動産登記簿の地目が「宅地」でないと建てることはできません。
「宅地」は建物を建てるための土地になりますが、その建物にも住宅や商店、ショッピングセンター、工場などさまざまな種類があります。どの種類の建物を建てることができるのかを「用途地域」という地域によって規制されており、住宅しか建てれない土地や工場しか建てれない土地、商店を建てることができる土地などの規制があります。そのためその「宅地」がどの「用途地域」になるのかにより、「宅地」の価値は異なりますので確認することが重要です。（「用途地域」が定められていない地域もあります。）
また「宅地」については「都市計画法」という法律も重要となります。この「都市計画法」では「都市計画区域」という区域を定めることができ「市街化区域」と「市街化調整区域」の2種類を区域指定することができます。「市街化区域」は、市街化を促進する区域で、建物を建てることを推進する区域になります。反対に「市街化調整区域」は、市街化を抑制する区域になり、原則、建物を建てることができません。そのほか「非線引区域」と呼ばれる区域もあります。
「宅地」で問題となりやすいのは「市街化調整区域」の「宅地」です。上記で「市街化調整区域」は、原則、建物を建てることができませんと書きましたが、例外があります。その一つが、「農家住宅」と呼ばれる「宅地」です。
「農家住宅」とは、農家さんが農業をするため例外的に認められた住宅が「農家住宅」となります。そのため農家さん以外、その住宅を使用することはできません。そのため売買には不向きとなりますが、近年「農家住宅」の相続が増加しており、困っている相続人からのご相談をいただくこともあります。
そのほかにも「市街化調整区域」で例外的に認められた「50戸連戸」などの「宅地」もありますが、どれも売買は難しいとされています。
また近年「空家問題」がクローズアップされており、特定空家や管理不全空家の指定をはじめ宅地の特例解除や住居者不在の住宅に税金をかける案などもでてきており、今後「空き家」とあわせて「宅地」の取扱も厳しくなっていくと考えられます。
そのため、宅地であっても「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討しなければならない場合も考えられます。
それでは次に”宅地は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか”についてご紹介いたします。
「宅地」は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか
○一定の要件を満たし負担金を納付すれば利用できます。
続いて、相続土地国庫帰属制度の利用についてです。
『相続土地国庫帰属制度』は、宅地であっても一定の要件を満たして負担金を納付すれば他の土地と同様、国へ帰属させることができます。但し、「宅地」ならではの注意点があります。
まず1つ目が”建物が建っているか”です。
「宅地」に関しては、これが最も重要となります。なぜなら建物が建っている場合、この制度を利用することはできません。この制度を利用するには、建物の解体する必要があり多額な費用負担が発生してしまいます。そのため、まず建物が建っているか、建物を解体する費用を捻出することができるのかなどを検討が必要です。
建物が建っている場合、費用負担も含めて建物の滅失をすることができるか。
2つ目が”宅地の所在地”についてです。
上記でも記載致しましたが、宅地にはさまざまな法令規制があります。そして「宅地」その法令規制によっては負担金が、原則20万円から負担金算定が必要になる場合があります。
例えば、都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内の宅地の場合、面積区分に応じた負担金算定が必要になります。
例えば、
負担金算定が必要な宅地100㎡の場合：548,000円（面積に2,720円/1㎡を乗じ276,000円加えた金額。）
「相続土地国庫帰属制度」の負担金について詳しくは、法務省HP こちら
宅地の所在地や法令規制によって、負担金算定が必要か確認する。
3つ目は”所有原因が相続であるか”です。
この「相続土地国庫帰属制度」の申請要件の一つに”所有原因が相続であること”と要件があります。つまり、売買や譲渡などの場合、この制度を利用することはできません。
そのためこの制度を利用する場合、「宅地」を売買により所有した当事者ではなく、その相続人が利用することができます。またその相続人は、法定相続人に限られるため、法定相続人以外に遺贈などをしてしまうとこの制度は利用できません。
誰がこの制度を利用できるのか確認が必要です。
そのほか要件については、「相続土地国庫帰属制度」をご参照下さい。
それでは次に「宅地」を放置するリスクについてご紹介いたします。
「宅地」を放置するリスク
○不法投棄による周辺への影響や、数次相続など
次に「宅地」を放置するリスクについてです。
どうしても土地が遠方にあったり、行ったことがなかったりすると、土地を放置しがちです。しかし、土地を放置することにより負担やリスクは増していきます。
まず1つ目が”固定資産税、相続税の負担”です。
宅地も含めた不動産は、固定資産税を納付しなければなりません。その金額はその土地や建物により異なり宅地は、課税が他の土地に比べ高額になります。但し、住宅など建ててている場合、特例により減額されている場合があります。
しかし「空家」の増加により、上記でも書きましたが特例なども今後どうなるのかわかりません。仮に特例がなくなってしまうと固定資産税は大幅に増額する恐れがあります。また万一「特定空家」や「管理不全空家」に指定されてしまうと、もはや解体するほかありません、そうなってしまった場合、多額の費用が発生します。
また固定資産税は、10年20年と所有する限り永遠に払い続けなければなりません。また相続が発生した場合、相続税も納付しなければならない場合もあり、それは相続し続ける限り続きます。
2つ目が”不法投棄による周辺への影響”です。
他都道府県に土地がある場合、相続人の多くは管理することができず放置してしまいます。特に「空家」の場合、産業廃棄物など不法投棄されやすく、放火などのリスク負担が増加します。万一、不法投棄された物の管理責任は、土地所有者にあるためその物を処分する費用が発生する場合もあります。
そのほか万一周辺へ影響を及ぼす場合、損害賠償請求をされる可能性も考えられます。
3つ目は”再建築不可物件”です。
「再建築不可物件」とは、現在、建物が建っていたとしても再建築ができない建物のことです。
例えば「宅地」と接している道路がない又は接している道路が建築基準法の道路幅員を満たしていない場合や「市街化調整区域」内建物の場合などが挙げられます。このような場合は売買には向いていないため、管理費や固定資産税などの負担が大きくなりやすい「宅地」になります。
4つ目は”数次相続による共有”です。
不動産の相続で、できるだけしない方がよいのは、共有にすることです。一見、共有はそれぞれの持分を均等にできるのでよいように思われますが所有者が増えてしまうと、その分、自由がきかなくなります。例えば土地売買やこの制度を利用する場合、所有者全員の同意が必要です。
そのため相続不動産はできるだけ単独所有にする方がよいとされています。
但し、単独所有にさせるためには生前対策が特に重要です。ご相談でよくあるのが、これまで相続登記などを放ったらかしにしていたため数次相続が発生している場合です。この場合に単独所有するためには、相続人全員の同意が必要となるため、相当の手間や時間、費用がかかってしまいます。
そのため固定資産税などが安価であっても放置せず、共有者が増加する前に対策をするのが理想です。
※因みに、令和6年より『相続登記の義務化』が開始しています。
詳しくは、法務省HP こちら
最後に
以上が”相続土地国庫帰属制度を利用できるのか～宅地の場合～”でした。
「宅地」は売買に適した土地ではありますが、立地によっては売買には向かない「宅地」もあります。これまでは固定資産税や相続税などの負担をし続けなければなりませんでしたが、制度を利用することによって、相続人の金銭的な負担だけでなく、精神的な負担を軽減できるかもしれません。
繰り返しになりますが、不動産は所有し続ける限り、子の世代、孫の世代と、永遠にその負担やリスクは続いていきます。このような負担やリスクを後世へ引き継がせないためにも「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
「相続土地国庫帰属制度」の利用について詳しくは、当所ページ こちら
今回は以上になります。最後までご覧いただきありがとうございました。