こんにちは。行政書士の野口です。
先日、同期の行政書士の先生から農地の地目変更に関する質問がありました。農地転用の場合など、地目変更をする機会は意外に多いのですが、その手続きや注意点など要点をまとめてみようと思いましたので、今回は農地を例に地目変更についてご紹介します。
※なお、地目変更は『土地の表題部の変更登記』にあたり土地家屋調査士の業務となります。予めご了承下さい。
地目とは
土地の用途分類のことです。23種類あります。
土地にはさまざまな用途があります。例えば、田や畑、山林や原野のほか、私たちが住む建物などが立つ土地は宅地であったり、学校が立つ土地は学校用地、公園は公園など、その土地の利用方法によりさまざまな用途があり、その用途により地目が定められます。
そのため、その土地の利用方法・用途を変更する場合、地目もそれにあわせ変更しなければなりません。例えば、田んぼに家を建てる場合、地目を『田』から『宅地』へ変更しなければなりません。（※この場合、農地転用となるため、農業委員会に許可又は届出を出さなければなりません。）
このように土地は利用する用途により地目を定めなければなりません。
地目は、登記記録の『表題部』の一つ
土地や建物の登記簿の登記記録は大きく分けて『表題部』と『権利部』の二つに分かれます。
『表題部』は主に土地・建物などの目的不動産に関することが記録されます。例えば、その目的不動産の所有者（表題部所有者）や所在地・面積などです。そのほか『表題部』の登記は土地家屋調査士の業務となります。
『権利部』は主にその目的不動産の権利に関することが記録されます。例えば、目的不動産の所有権や賃借権・抵当権・先取特権などです。そのほか『権利部』の登記は司法書士の業務となります。
そして地目は『表題部』の登記事項にあたります。ちなみに『表題部』に関する登記記録の変更等が生じた場合、登記の変更をしなければならず、義務となっていますので注意が必要です。
また『権利部』も2024年に相続による権利移転の登記が義務化となります。こちらもあわせて注意が必要です。
『地目』『表題部』『権利部』『土地家屋調査士』『司法書士』
農地の地目変更手続きについて
農地の地目変更の場合、農業委員会の転用許可（4条又は5条）が必要。
農地法1条（目的）によると、農地は国民や地域の限られた資源であるため、農地を農地以外のものにすることを規制しています。そのため農地を農地以外に利用する転用を行う場合、農業委員会の許可が必要となっています。そしてその転用許可なしに田・畑などの地目を変更することもできません。
またこの時、注意することとして『農地転用許可申請』業務を行うことができるのは行政書士であり、『地目変更登記申請』業務を行うことができるのは土地家屋調査士になります。それぞれ異なる士業によりますので注意が必要です。
農業振興地域等により農地以外にできない地域もある。
農地法1条の農地を農地以外のものにすることを規制しているのは、農業委員会の許可が必要なだけでなく『農業振興地域』等による、農地転用自体を規制している区域・地域もあります。そのため農地転用・農地からの地目変更を行う前に所有する農地の所在が規制されているかどうか確認する必要があります。
すでに現況が農地でなくなっている場合の手続き。
長期間放置していたため現況が既に地目が田・畑などの農地でなくなってしまっている場合もあります。この場合、いくつかの要件はありますが『非農地証明』を申請します。これはその農地が農地ではないことの証明となり、農地転用許可の代わりとなり、地目を変更することができます。
『農地転用許可』『非農地証明』『市街化調整区域』『農業振興地域』
地目に関する注意点
地目と現況が異なる場合、現況が優先される。現況主義。
上記でも記載しましたが、地目と現況が異なる場合があります。その場合、現在の土地の状態を基準として地目変更します。
この場合、注意点として相続により土地を承継した場合です。時間があれば相続不動産の現況を確認することをお勧めしています。特に複数相続人がいる場合は確認したほうがよいです。
なぜなら地目と現況が異なっていた場合、 相続財産の価値が変わる可能性があるためです。一般的に不動産は固定資産税等によりその価値を計算します。そしてその固定資産税等は土地の地目により算出方法が異なりますので、地目変更によりその価値が変わってくるのです。そのため相続税の申告や遺産分割協議をする前に現況を確認することをお勧めしています。詳しくはお近くの税理士の先生に問い合わせてみてもよいと思います。
地目は一不動産につき一つしか記録できない。地目が複数になる場合、分筆が必要。
農地の一部を宅地にしようとする場合、土地の分筆をする必要があります。なぜなら、一不動産につき地目の種類は一つしか記録できないからです。そのため農地の一部を別の地目に変更するのであればその一部分を分筆、地目変更を行います。※土地の分筆・地目変更は土地家屋調査士の業務となります。
『現況主義』
最後に
今回は、以上となります。
何度も書きましたが、地目変更は土地家屋調査士の業務です。しかし、農地転用などの場合、行政書士と土地家屋調査士との共同業務となることもあるため、今回、地目について書いてみました。
また今後も、行政書士と関わる士業についても書いていきたいと思います。
今回は以上です。ありがとうございました。
