相続土地国庫帰属制度とは
この度は野口真守行政書士事務所のHPをご覧いただきありがとうございます。当所は都心部の大阪市内では珍しい農地･森林、相続土地国庫帰属制度専門の行政書士事務所です。ご相談は、北は岩手県から南は鹿児島県まで20府県の実績があります。特に最近は、農地や森林だけでなく相続土地国庫帰属制度のご相談など多岐に渡ります。こちらのページでは、当所が手掛けた事例や農地･森林、国庫帰属に関する法令などをご紹介いたします。農地や森林、そのほか不要な土地でお困りの方は、ご参照いただければ幸いです。
今回ご紹介するのは、相続した「農用地」は相続土地国庫帰属制度を利用できるのか。
当事務所が力を入れている「農用地」です。「農用地」は、ほかの土地と異なり、買や貸借、転用をしようとすると許可が必要な土地であり、簡単に権利移転ができない土地にあたります。そこで今回は、「農用地」を手放したい方のため、相続土地国庫帰属制度における「農用地」について、確認していきたいと思います。
それではまず『相続土地国庫帰属制度』について詳しくご紹介します。
○要件を満たし負担金を納付すれば相続した土地を国へ帰属できる。
「相続土地国庫帰属制度」とは、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律等による制度で、相続した不要な土地を、一定の要件を満たし、負担金を納付することにより国に帰属できる制度です。この制度は令和5年4月より開始され、間もなく3年が経つ制度です。
法務省HP「相続土地国庫帰属制度」 こちら
これまで国や自治体、民間などへの寄附は、引取手側の裁量により限られていましたが、この制度では、要件を満たし、負担金等を納付すれば国に帰属させることができるため、寄附よりも手離れしやすくなったのが特徴です。
また相続放棄をせず、一旦相続してから制度を利用しますので、すべての財産を放棄しなくてもよくなるため、他の財産を相続することができます。
そのほか特徴として、相続時期は問われませんので、登記記録上所有原因が相続の場合、その土地は制度を利用することができます。そのため遺言書作成前にこの制度を利用することにより相続人の相続税や固定資産税など、負担軽減に繋げることもできます。
ここからは「相続土地国庫帰属制度」について詳しくご紹介致します。まずは”相続した農用地の確認”から進めていきたいと思います。
相続した農地の確認
○農地の所在地、地目の確認が重要。
制度について考える前に、相続した「農用地」について知ることが重要です。特に、所在地は必ず確認が必要です。
「農用地」は、他の土地と比べてさまざまな法令規制があるため、その所在地によって規制の内容が異なるため、所在地は必ず確認します。また所在地によっては「相続土地国庫帰属制度」での負担金に影響を及ぼします。負担金の詳細については、後ほどご紹介します。
そのほか「農用地」で確認しておきたいのは、登記地目です。登記地目とは、不動産登記の表題部に記載されている土地の区分のことです。一般的に「農用地」といわれている土地の登記地目は「田」又は「畑」のいずれかになります。万一、地目が「田」又は「畑」でない場合、その土地は農用地にはあたらないため土地地目の確認は重要です。
また不動産登記記録では「田」又は「畑」であるにもかかわらず、実際の土地の現況が異なる場合は、土地の現況を「田」又は「畑」へあわせるか又は、登記地目を変更する必要がありますので注意が必要です。
それでは次に”農地は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか”についてご紹介いたします。
「農用地」は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか
〇「一定の要件を満たし負担金を納付すれば利用できます。
続いて「農用地」の相続土地国庫帰属制度の利用についてです。
「相続土地国庫帰属制度」は、農用地であっても一定の要件を満たして負担金を納付すれば他の土地と同様、国へ帰属させることができます。但し、「農用地」ならではの注意点があります。
まず1つ目が”農地の所在地”についてです。
上記でも記載致しましたが、農地はさまざまな法令規制があります。そして「農用地」の負担金は、面積にかかわらず原則20万円とされていますが、その所在地によって負担金算定が必要な場合があります。
例えば、都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内の「農用地」の場合、面積区分に応じた負担金算定が必要になります。また農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域内の農地の場合や土地改良事業に関する農地も場合も同様に、負担金算定が必要になります。
例えば、
負担金算定が必要な農用地250㎡の場合：510,000円（面積に1,210円/1㎡を乗じ208,000円加えた金額。）
「相続土地国庫帰属制度」の負担金について詳しくは、法務省HP こちら
農用地の所在地や法令規制により、負担金算定が必要が確認する。
2つ目は”土地改良区等の受益地による管理費用”についてです。
農地によって「土地改良区」の受益地であったり、「水利組合」の組員である場合があります。これらの場合、国へ帰属させた後の国の管理費用を負担しなければならないかどうかが重要になります。国としては、帰属した後に管理費用がかかるのはできる限り避けたいという考えがあるため、申請要件の多くに管理費用が発生するのかが記載されています。
そのため管理費用がある場合、この制度を利用できない可能性があるため、一度”法務局への相談”してみるのがよいと思われます。
”法務局への相談”について詳しくは、当所HP”法務局への相談” こちら
国に帰属してからも管理費の負担が続く場合、制度を利用できない可能性がある。
3つ目は”農用地の現況”についてです。
相続した農地は、放置されている場合が多々あります。放置された農地は「不耕作農地」となり、雑草や樹木が生い茂っている状態の場合は、土地みえるように草刈りなどをおこなってからでないと申請できません。そのため国庫帰属するまでは、現況の状態を管理する必要があります。また「農用地」が森林化している場合は、「山林」へ地目変更をおこなう方がよい場合もありますので、判断が難しいときは法務局へ相談するのがよいと考えられます。
現況が「農用地」でない場合は、先に草刈りなどの管理が必要である。
それでは次に”『農地』を放置するリスク”についてご紹介いたします。
「農地」を放置するリスク
○不法投棄による周辺への影響や、数次相続など
次に「農地」を放置するリスクについてです。
どうしても土地が遠方にあったり、行ったこともなかったりすると、土地を放置しがちです。特に農地は、耕作し続けなければならない土地のため、一度放置してしまうと元に戻すのも労力と時間がかかるため管理するのが非常に大変です。しかし、土地を放置することにより負担やリスクは増していきます。
1つ目が”不法投棄などによる周辺への影響”です。
農地をそのまま放置することにより、産業廃棄物などが不法投棄される可能性があります。不法投棄された物の管理責任は土地所有者にあるため、その物を処分する費用が発生する場合もあります。
また近年では、熱海の土砂災害ような人災が発生しております。土砂などを不法投棄されてしまうと、その農地は利用できなくなる可能性もあり、制度を利用することができなくなります。
2つ目が”第三者による耕作”です。
農地でよくあるのが、このケースです。
被相続人が高齢化や病気などのため耕作できなくなったため、近隣の農家さんに耕作をお願いする場合があります。この場合のほとんどが、口約束でお願いしているため契約書などの書面はありません。そのため耕作している第三者が不明なため、制度を利用できない可能性があります。
また当所で実際にあった事例ですが、第三者が判明している場合でも、その第三者が更に別の第三者へ耕作をお願いしている事例もあるため、実際に耕作している第三者を検索するのは非常に労力を有します。
そのほか第三者が耕作していた場合は、農地を返すための費用を要求される場合もあります。当所でも実際にあった事例ですが、こうなってしまうと非常に厄介です。当事者同士は口約束でしているため、どのような内容でお願いしたのかがわかりません。そのため言った者勝ちになってしまいます。
このようなケースの場合はまず、実際に誰が耕作しているのかを確認し、どのような経緯で耕作しているのかを確認する必要があります。
中には勝手に農地を利用している『ヤミ耕作』の可能性もありますので、その場合は毅然と農地から追い出さなければなりません。
3つ目が”固定資産税、相続税の負担”です。
農地も含めた不動産は、固定資産税を納付しなければなりません。その金額はその土地や建物により異なりますが農地の場合、比較的低額であることが多く、また『相続税納税猶予制度』などもあります。しかし『相続税納税猶予制度』を利用すると、その相続人が亡くなるまで農業を続けなければならなくなるため、最近では利用をしない相続人が増えているそうです。
固定資産税は、10年20年と所有する限り永遠に払い続けなければなりません。また相続が発生した場合、相続税も納付しなければならず、相続が続く限り続きます。
4つ目は”数次相続による共有”です。
不動産の相続で、できるだけしない方がよいのは、共有にすることです。一見、共有はそれぞれの持分を均等にできるのでよいように思われますが所有者が増えてしまうと、その分、自由がきかなくなります。例えば土地売買やこの制度を利用する場合、所有者全員の同意が必要となるためです。
そのため相続不動産はできるだけ単独所有にする方がよいとされています。
但し、単独所有にさせるためには生前対策が特に重要です。ご相談でよくあるのが、これまで相続登記などを放ったらかしにしていたため数次相続が発生している場合です。この場合に単独所有するためには、相続人全員の同意が必要となるため、相当の手間や時間、費用がかかってしまいます。
そのため固定資産税などが安価であっても放置せず、共有者が増加する前に対策をするのが理想です。
※因みに、令和6年より「相続登記の義務化」が開始しています。
詳しくは、法務省HP こちら
最後に
以上が”相続土地国庫帰属制度を利用できるのか～農用地の場合～”でした。
相続土地国庫帰属制度の申請の中で最も多いのが、「農用地」です。その理由は、不動産価値が低く、また権利移転や地目変更には、農地法の許可が必要であったりと制限されているためと考えられます。
そのため、当所での相続土地国庫帰属制度の相談においても「農用地」は最も多い土地になります。
余談ですが、「農用地」の申請は、他の土地に比べ調査が必要な内容が多く、一般の方はもちろん「農用地」を取り扱ったことのない士業も多い難しい土地です。そのため「農用地」の当所への相談は、同業者からもあるくらいです。なお当所は、すべての事業においてワンストップでおこなっております。
『相続土地国庫帰属制度』の利用について詳しくは、当所ページ こちら
最後になりますが、不動産は所有し続ける限り、子の世代、孫の世代と、永遠にその負担やリスクは続いていきます。このような負担やリスクを後世へ引き継がせないためにも『相続土地国庫帰属制度』の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
今回は以上になります。最後までご覧いただきありがとうございました。