相続土地国庫帰属制度とは
この度は野口真守行政書士事務所のHPをご覧いただきありがとうございます。当所は都心部の大阪市内では珍しい農地･森林、相続土地国庫帰属制度専門の行政書士事務所です。ご相談は、北は岩手県から南は鹿児島県まで20府県の実績があります。特に最近は、農地や森林だけでなく相続土地国庫帰属制度のご相談など多岐に渡ります。こちらのページでは、当所が手掛けた事例や農地･森林、国庫帰属に関する法令などをご紹介いたします。農地や森林、そのほか不要な土地でお困りの方は、ご参照いただければ幸いです。
今回ご紹介するのは、原野商法で取得した「別荘地」が相続土地国庫帰属制度を利用できるのか
近年、相続土地国庫帰属制度でのご相談で増加しているのが「別荘地」です。理由は、「別荘地」を購入した世代の高齢者が亡くなったことにより相続人が、制度利用を検討されるためと考えられます。そこで今回、相続土地国庫帰属制度における「別荘地」について、確認していきたいと思います。
それではまず『相続土地国庫帰属制度』について詳しくご紹介します。
○要件を満たし負担金を納付すれば相続した土地を国へ帰属できる。
『相続土地国庫帰属制度』とは、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律等による制度で、相続した不要な土地を、一定の要件を満たし、負担金を納付することにより国に帰属できる制度です。この制度は令和5年4月より開始され、間もなく3年が経つ制度です。
法務省HP「相続土地国庫帰属制度」 こちら
これまで国や自治体、民間などへの寄附は、引取手側の裁量により限られていましたが、この制度では、要件を満たし、負担金等を納付すれば国に帰属させることができるため、寄附よりも手離れしやすくなったのが特徴です。
また相続放棄をせず、一旦相続してから制度を利用しますので、すべての財産を放棄しなくてもよくなるため、他の財産を相続することができます。
そのほか特徴として、相続時期は問われませんので、登記記録上所有原因が相続の場合、その土地は制度を利用することができます。そのため遺言書作成前にこの制度を利用することにより相続人の相続税や固定資産税など、負担軽減に繋げることも検討できます。
現在、二次被害も増加中！原野商法とは
○昭和40年～50年代にかけて流行した商法
それではまず『原野商法』についてご紹介致します。
『原野商法』とは、昭和40年～50年代にかけて流行した、都市開発を装った土地売買詐欺のことです。
ほとんど価値のない山林などの土地をゴルフ場やニュータウンにすると甘い話しで誘い、通常価格の何倍、何十倍、何百倍もの価格で不動産を売りつける悪徳商法です。『原野商法』と呼ばれているのは、その価値のない土地とされて売買されていたのが『原野』が多かったためそのように呼ばれているといわれています。そのため実際には「原野」だけでなく「森林」も含まれており、当所へのご相談の中にも多くあります。
もちろん、実際に都市開発されて現在も別荘地として管理運営されている地域もありますが、当時から一切、何もされずに放置されている「原野」や「森林」が、最も多いと思われます。
現在、「別荘地」を所有している世代は、70代以上、後期高齢者が多数を占めます。そしてこの方たちの相続人となる子どもたちが、その「別荘地（原野・森林）」を相続することによって問題に直面します。
更に現在、問題となっているのは「原野商法」の二次被害の発生です。例えば、”不要な原野などを買い取りますよ。”などという甘い言葉で誘い、買取するためには手続が必要で、その費用を振り込んでもらえませんかと言い、手続費用を支払うと、連絡が取れなくなるという新たな『原野商法』詐欺です。
詳しくは、政府広報オンラインHP こちら
相続土地国庫帰属制度が開始するにあわせて、こういった詐欺の増加が予想されますので、お問合せは必ず専門家（弁護士、司法書士、行政書士）へおこなうようにして下さい。
それでは次に”原野商法の原野は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか”についてご紹介いたします。
「別荘地」は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか
○一定の要件を満たし負担金を納付すれば利用できます。
続いて、相続土地国庫帰属制度の利用についてです。
『相続土地国庫帰属制度』は「別荘地」であっても一定の要件を満たして負担金を納付すれば他の土地と同様、国へ帰属させることができます。但し、「別荘地」ならではの注意点があります。
まず1つ目が”土地区分の種目”です。
相続土地国庫帰属制度における土地区分の種目は、「宅地」、「農用地」、「森林」、「その他」の4種類に分かれます。そのため「別荘地」はこの4種類のうちどれにあたるかを確認する必要があります。
なせなら、土地区分の種目によって要件確認や調査内容が変わり、また、承認申請に係る添付書類もかわるからです。そのため土地区分の種目を事前に確認します。
なお土地区分の種目の判断が難しい場合は、法務局への相談をおこなうのがよいと考えます。
「別荘地」の土地区分の種目が何であるか、それによって要件確認や調査内容が変わるため、事前に確認します。
2つ目が”管理組合等の有無”です。
別荘地などの場合、実際に別荘を建てて生活されている場合があります。この場合、管理組合や管理会社が存するが重要となります。なぜなら管理組合等が存する場合は、その「別荘地」を管理するために管理費などの費用が必要である場合があるためです。帰属後も管理費負担が必要な場合、国へ帰属することはできません。
管理組合があり組合費が必要な場合、この制度を利用することはできません。そのため管理組合の存否の確認は重要となります。
3つ目は”土地への経路に、制限されている私道が存するか”です。
これも2つ目と同じく管理組合などにより私道の利用が制限されている場合、この制度を利用することができません。例えば、私道を利用するために金銭が必要な場合がこれにあたります。但し私道であっても誰でも自由に利用できる場合は、制度を利用することができます。
私道を利用するのに金銭が必要な場合、この制度を利用することはできません。そのため制限があるかの確認が必要です。
4つ目は”所有原因が相続である”です。
この『相続土地国庫帰属制度』の申請要件の一つに”所有原因が相続であること”があります。つまり、売買や譲渡などの場合、この制度を利用することができません。
そのため、この制度を利用するには「別荘地」を購入した当事者でなく、その相続人によって利用することができます。また相続以外の遺贈によって権利移転した場合は、制度を利用できません。
「別荘地」を購入した者は利用できず、その相続人（遺贈除く。）によって利用することができます。
なお、注意点を確認する方法として、当時の土地売買契約書を確認したり、市役所などの役場に確認するなどの方法があります。場合によっては、申請の添付書類として土地売買契約書の写しを求められる場合もありますので”法務局への相談”の際にも持参するのがよいでしょう。
それでは次に「別荘地」を放置するリスクについてご紹介いたします。
「別荘地」を放置するリスク
○不法投棄による周辺への影響や、数次相続など
次に「別荘地」を放置するリスクについてです。
どうしても土地が遠方にあったり、行ったこともなかったりすると、土地を放置しがちです。しかし、土地を放置することにより負担やリスクは増していきます。
まず1つ目が”固定資産税、相続税の負担”です。
「別荘地」を含めた不動産は、固定資産税を納付しなければなりません。その金額はその土地や周辺の状況によって異なりますが「別荘地」の場合、比較的低額であることが多いので放置されがちです。しかし10年20年と所有する限り永遠に払い続けなければなりません。また相続が発生した場合、相続税も納付しなければならない場合もあり、それは相続し続ける限り続きます。
2つ目が”不法投棄による周辺への影響”です。
「別荘地」を相続した相続人の多くは、その「別荘地」に建物を建てていた場合を除いて、その土地へ行ったことがない場合がほとんどです。相続人によっては、そもそもどこに「別荘地」があるかも知らない場合もあります。そのような「別荘地」は、放置されている場合がほとんどで、産業廃棄物などが不法投棄されている可能性があります。不法投棄された物の管理責任は、土地所有者である相続人であるため、処分費用が発生する場合があります。
また万一、周辺へ影響を及ぼす場合は、損害賠償請求が発生する可能性も考えられます。
3つ目は”数次相続による共有”です。
不動産の相続でできるだけしない方がよいのは、共有にすることです。一見、共有はそれぞれの持分を均等にできるのでよいように思われますが所有者が増えてしまうと、その分、自由がきかなくなります。例えば土地売買やこの制度を利用する場合、所有者全員の同意が必要となるためです。
そのため相続不動産はできるだけ単独所有にする方がよいとされています。
但し、単独所有にさせるためには生前対策が特に重要です。ご相談でよくあるのが、これまで相続登記などを放ったらかしにしていたため数次相続が発生している場合です。この場合に単独所有するためには、相続人全員の同意が必要となるため、相当の手間や時間、費用がかかってしまいます。
そのため固定資産税などが安価であっても放置せず、共有者が増加する前に対策をするのが理想です。
※因みに、令和6年より『相続登記の義務化』が開始しています。
詳しくは、法務省HP こちら
最後に
以上が”相続土地国庫帰属制度を利用できるのか～別荘地の場合～”でした。
「別荘地」は、購入者が高齢者のため今後益々相続が発生する土地と想定されます。そのため、可能であれば事前に対応するのが望ましいですが、長年、放置されているため売買は難しいのが現状です。
また「別荘地」は他の土地と異なり、管理組合等が存する場合や土地区分の種目を確認など、個別的な部分も多い土地です。その反面、「別荘地」として分筆がされているため、所在地や境界については比較的確認しやすい土地でもあります。
そのため「別荘地」を相続した相続人にとっては、不要な土地であれば制度利用も選択肢の一つです。
また、管理組合等が存する場合は、無償譲渡を検討できる場合もあります。実際に当所でも「別荘地」の無償譲渡に至った事案も多数あります。
相続土地国庫帰属制度において、申請件数の約1/4にあたる「取下げ」には、隣地所有者や関係者への譲渡しのための取下げも含まれています。国へ帰属させることだけを目的とするのではなく、如何にその土地を活用できるようにするか、活用できそうな人物は誰なのかを考えることが重要かもしれません。
繰り返しになりますが、不動産は所有し続ける限り、子の世代、孫の世代と、永遠にその負担やリスクは続いていきます。このような負担やリスクを後世へ引き継がせないためにも『相続土地国庫帰属制度』の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
『相続土地国庫帰属制度』の利用について詳しくは、当所ページ こちら
今回は以上になります。最後までご覧いただきありがとうございました。