はじめに相続した「負の不動産」について
この度は野口真守行政書士事務所のHPをご覧いただきありがとうございます。当所は都心部の大阪市内では珍しい農地森林、相続土地国庫帰属制度専門の行政書士事務所です。全国各地の農地や森林の、相談･調査･手続等をさせていただいております。あわせて相続土地国庫帰属制度の相談･調査･書類作成代行をおこなっております。農地･森林の活用でお困りでしたらお気軽にご相談下さい。
○相続による問題が、急激に増加しています。
『大相続時代』と呼ばれている昨今。団塊の世代が後期高齢者となり”相続問題待ったなし”状態です。あわせて土地に関する法令も改正･創設され”相続による不動産登記義務化”や”相続土地国庫帰属制度”など土地の規制と緩和に期待されています。
農地･森林は放置していても、何も解決致しません。
近年、異常気象や集中豪雨などこれまで起きなかった地域での自然災害が増加しております。万一、相続した森林や農地、空き家等が、近隣に損害を発生させてしまう可能性があります。特に、一度も行ったこともない土地は、どれだけリスクがあるのかわからないため、確認することが重要となります。しかし、多くの相続人は確認をせず、放置しているのが現状です。当所ではそのような相続人のため、現地調査等さまざまな支援を行っております。
○『不動産』がある場合、相続による紛争が起きやすい。
相続問題で一番厄介なのは『不動産』です。なぜなら『不動産』は金銭のように分割することができない”不可分財産”であるためです。そのため『不動産』は、誰が相続するかで問題となりやすいのです。
『相続不動産』は、大きく分けて2種類あります。
一つは『収益不動産』です。マンションや店舗など毎月家賃収入があるような『不動産』です。特に相続財産の大半が『収益不動産』になる場合、相続人同士の紛争となりがちです。
そしてもう一つは『負の不動産』です。『負動産』とよばれる『不動産』のことで、収益性もなく、負担やリスクしかない、いわば”負の財産”です。例えば、遠方にある『農地』や『森林』『空き家』などがそれにあたります。これら『負動産』は『収益不動産』とは反対に、誰も相続したがらず、相続人同士の押し付け合いとなりやすいのです。そして『負動産』を相続した相続人の多くは相続後、自身で経営･管理することができず、そのまま放置する傾向にあります。
○農地･森林など『負動産』は、放置するとリスクが増加します。
当所では上記2種類の不動産のうち『負動産』でお困りの相続人等のため、さまざまな支援をさせていただいております。
その一つが2023年4月27日より開始する『相続土地国庫帰属制度』です。
この制度を利用することにより、相続人は自分自身で経営管理できない不要な土地を、国へ帰属させることができます。当所では『相続土地国庫帰属制度』を利用するため、相談、調査、確認、書面作成代行などを致します。
まずは当所へ『相続土地国庫帰属制度』についてご相談いただき、相続した農地･森林について確認してみてはいかがでしょうか。
ここからは『相続土地国庫帰属制度』について、詳しくご紹介致します。
『相続土地国庫帰属制度』とは
それでは『相続土地国庫帰属制度』について、詳しくご紹介致します。
○要件を満たし負担金を納付すれば相続した土地を国へ帰属できる。
『相続土地国庫帰属制度』とは、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律等による制度で相続した不要な土地を一定の要件を満たし負担金を納付することによって国に帰属できる制度です。
これまでの国や自治体、民間などへの寄付は引取側の裁量により限られていました。今回の制度は、要件を満たし負担金等を納付すれば国に帰属させることができるため寄付よりも手離れしやすくなったのが特徴です。
また相続放棄をせず、一旦相続してから制度を利用しますので全ての財産を放棄しなくてもよくなるため他の財産を相続することができます。
そのほか特徴として、相続時期は問われませんので登記簿上所有原因が相続の場合、その土地は利用することができます。そのため遺言書作成前にこの制度を利用して相続人の負担軽減に繋げることもできます。
このように『相続土地国庫帰属制度』は、色々な利用方法が考えられるため、不要な不動産でお困りな方は制度利用に適していると考えられます。
相続土地国庫帰属制度の統計データについて詳しくは こちら （当所ホームページ）
続きまして、手続きの流れについてご案内いたします。
『相続土地国庫帰属制度』の手続
ここからは、『相続土地国庫帰属制度』の流れについてご紹介致します。
○ 流れは大きく分けて6つ。
『相続土地国庫帰属制度』の流れは、大きく分けて下記6つです。
- 法務局への相談（任意）
- 承認申請者による承認申請（却下要件及び不承認要件）
- 法務大臣等による審査（書面審査、実地調査）
- 法務大臣による通知（承認、却下、不承認）
- 承認申請者による負担金の納付
- 負担金納付後、国庫帰属完了
1.法務局への相談は任意ですが、却下要件及び不承認要件について事前の確認、打合せしておくと書類作成がしやすくなるため、おすすめします。詳しくは、”法務局への相談”をご覧下さい。
2.の承認申請から4.法務大臣による通知までの標準審査期間は、約8か月といわれています。
それではまず「1.法務局への相談（任意）」から順にご紹介致します。
1.法務局への相談（任意）
”法務局への相談”とは、申請する前に制度を利用できるかどうか確認することができる相談のことです。申請手続にはあたりませんので任意となりますが、当所では事前におこなう方がよいと考え、申請手続に含めています。
”法務局への相談”は、実際の申請先である法務局へ相談することができるため、相談することにより申請手続もスムーズにしやすくなります。
メリットが多い”法務局への相談”ですが、3つの注意点があります。
まず一つ目が”法務局への相談”をおこなうためには、土地に関する書類が必要となります。そのため土地に詳しくない所有者には難しい場合があります。
二つ目が、相談できる時間が短い点です。法務局へ相談できる時間は30分以内と定められているため、要点をまとめておかないとすぐに時間がなくなってしまいます。
そして3つ目が、土地に関する知識がないと相談してもどのように対応したらよいかわからない点です。制度を利用するためには要件についての理解がが必要で、土地の知識がないと結局どうすればよいかわからず、せっかくの相談も無駄になってしまいます。なお法務局担当官は質問以外は答えれないと考えられるため相談者にも土地の知識が求められます。
それでは手続について「1.土地相続人等による承認申請（申請要件）」から順にご紹介致します。
2.承認申請者による承認申請（却下事由及び不承認事由）
『相続土地国庫帰属制度』は、却下事由及び不承認事由に該当しない場合に承認されます。却下事由とは、その要件に該当しすると直ちに却下となる事由です。不承認事由とは、審査の段階で該当すると判断された場合に不承認となる事由です。
承認申請をおこなうにあたっては、却下事由及び不承認事由に該当しないか、事前に法務局への相談を利用して確認をおこなってから承認申請するのがよいと考えられます。特に不承認事由は、不承認事由に該当する場合でも、個別具体的な内容によっては承認の可能性が考えられます。
ここからは、却下事由及び不承認事由の内容についてです。
まずは、却下事由についてです。
- 土地所有者であること、※共有者が複数いる場合、その全員の同意が必要。
- 土地の所有原因は相続（遺贈の場合、相続人に対する遺贈に限る。）によること。ただし、共有者の中に所有原因が相続人でない者がいても、他の共有者に相続人がいる場合、承認申請は可能。
- 以下、5つの要件すべてに該当しない土地であること。
- 建物が存する土地
- 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
- 通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地
（政令：現に通路に供されている、墓地、境内地、水道用地・用悪水路・ため池）
- 土壌汚染対策法（平成十四年法律第五十三号）第二条第一項に規定する特定有害物質（法務省令で定める基準を超えるものに限る。）により汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
次に、不承認事由についてです。
- 崖（政令で定めるもの）がある土地のうち 、その通常の管理にあたり過分の費用又は労力を要するもの（政令：勾配が30度以上であり、かつ、その高さが5メートル以上のものである。）
- 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地
- 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地
- 隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地として政令で定めるもの（政令：囲繞地・通行、所有権使用・収益を妨害されている土地）
- 前各号に掲げる土地のほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地として政令で定めるもの（政令：土砂の崩壊等災害の発生・恐れがある、動物が生息する土地であり周辺に被害が発生、恐れがある、適合させるために追加の保育等が必要な森林、金銭債務がある。）
なお、承認申請するためには、これら却下事由及び不承認事由の確認をはじめ申請書類の作成、不動産登記事項証明書や公図などの必要書類の収集、現地の形状や境界などを確認できる写真が必要です。（書面作成を行うのが難しい場合、当所へご相談下さい。）
また申請の際、審査手数料がかかりますので費用に関して確認が必要です。
申請先は、帰属させたい申請土地を管轄する法務局又は地方法務局へ申請します。
承認申請がされると、次に「2.法務大臣による審査」へ進みます。
3.法務大臣による審査
2.も承認申請がされると、次に法務大臣による審査へ移ります。法務局担当官による書類審査、実地調査を経て、法務大臣による処分（承認、却下、不承認）の通知がされます。
法務大臣は、却下事由及び不承認事由に該当しない場合は、承認しなければなりません。
なお土地が農地、森林の場合、法務大臣は、財務大臣及び農林水産大臣の意見を聴取しなければなりません。そのため、他の土地よりも審査期間が長くなる場合があります。
上記、審査が終了したら、「4.法務大臣による通知」へ進みます。
4.法務大臣による通知
法務大臣による通知は、主に、承認通知又は却下通知、不承認通知の3つあります。
承認通知が届いた場合、その通知とあわせて負担金額が記載された書面も送られますので、必ず確認をお願い致します。
却下通知又は不承認通知が届いた場合、『相続土地国庫帰属制度』を利用できません。
承認通知が届いた場合、「4.土地相続人による負担金の納付」へ進みます。
5.承認申請者による負担金の納付
負担金の納付については、承認通知とあわせて届いた負担金に関する書面で、負担金額、納付期限、納付方法等の記載がされていると思われますので、必ず内容を確認します。
負担金額については原則20万円としておりますが、土地区分の種目によって4つに分類、算定されます。
- 宅地：面積にかかわらず、20万円（※市街化区域内又は用地地域指定の地域内は、面積に応じ算定）
- 農用地：面積にかかわらず、20万円（※市街化区域内又は用地地域指定の地域内、農用地区域内、土地改良事業等の施行区域内は、面積に応じ算定）
- 森林：面積に応じ算定
- その他（雑種地、原野等）：面積にかかわらず、20万円
※面積により算定が必要な土地の場合、以下のURLよりご確認下さい。
法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金 (moj.go.jp)
特に期限について、負担金の額の通知を受けた日から30日以内に納付をしなければならず、この期限を過ぎてしまうと承認の効力を失いますのでご注意下さい。
6.負担金納付後、国庫帰属完了
相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律の11条1項によると、
承認申請者が負担金を納付したときは、その納付の時において、第五条第一項の承認に係る土地の所有権は、国庫に帰属する。
とされており、承認申請者は、負担金を納付したとき、土地は国庫へ帰属します。
『相続土地国庫帰属制度』の利用について
これまで『相続土地国庫帰属制度』の内容や申請手続についてご紹介しました。
ここからは『相続土地国庫帰属制度』の利用方法について、いくつかご紹介します。
- 遺言書作成前に、制度を利用する。
- 二筆以上の特例を利用する。
- 隣接土地といっしょに制度を利用する。
- 共有者に相続原因の者がいる場合に利用する。
- 建物が建てることができない小さな宅地で利用する。
○遺言書作成前に、制度を利用する。
上記でも記載していますが、この『相続土地国庫帰属制度』は、相続の時期は問われません。
そのため、必ずしも所有者が亡くならないと利用できないわけではなく、既に相続原因で所有している所有者もこの制度を利用することができます。
特に、遺言書作成をされている方や相続人の負担を軽減したいと考えている方は、制度を利用してみるのもよいかもしれません。
○二筆以上の特例を利用する。
農地･森林などの相続人の多くは、複数筆の土地を相続している場合が多くあります。その場合、この制度の特例、『隣接する二筆以上の土地の負担金算定特例』を利用する方法があります。
この特例を利用することにより、二筆以上の土地を一筆とみなして負担金を算定することができ、負担金を減額することができる場合があります。
ただし、この特例は隣接していないとできませんので隣接しているかどうかの確認が必要です。
○隣接土地所有者といっしょに制度を利用する。
農地や森林の場合は、承認申請者だけでなく隣接土地所有者も同様に土地活用に困っている場合が考えられます。その場合は、隣接土地所有者といっしょに制度を利用します。因みに申請土地と隣接土地の土地の区分種目が同一であれば、負担金算定特例を利用することができます。
○共有者に相続原因の者がいる場合に利用する。
所有者自身の所有原因が売買など相続以外の場合でも、共有者に相続原因の者がいれば、この制度を利用することができます。※ただし、制度を利用するためには、全員の同意が必要です。
○建物が建てることができない小さな土地で利用する。
土地の分筆等により、建物が建てれない小さな土地の場合、制度を利用するのはよいかもしれません。放置して固定資産税を納め続けるよりも、納付金はかかりますが、次の世代への負担を減らすため、一度検討してもよいと思います。
このほかにも、この制度の利用が増えてくることにより更なる利用方法も考えられます。
『相続土地国庫帰属制度』の注意点
ここでは『相続土地国庫帰属制度』の主な注意点についてご紹介致します。
- 相続登記手続をしなくても承認申請者が相続人であることがわかる書面によって承認申請可能。
- 建物がある場合、撤去が必要。
- 土地改良区、水利組合、その他、組合等の確認。
- 水路や里道等の、所有者の確認。
- 個別具体的な問題によっては、承認される可能性が考えられる。
このほかにも個別具体的な注意点も考えられます。予めご了承いただけますようお願い致します。
○相続登記手続をしいなくても承認申請者が相続人であることがわかる書面によって承認申請可能。
この制度は、承認申請者が相続していることが前提とされるため、相続登記を済ませてからでなければ承認申請できないと思われがちですが、承認申請者と申請土地の所有者（被相続人）との相続関係がわかる書面、例えば、戸籍全部事項証明書や遺産分割協議書などがあれば、相続登記手続きを行わなくても承認申請をすることができます。
○建物がある場合、撤去が必要。
土地に建物がある場合、そのと建物を撤去する必要があります。住宅などである従物（樹木等）も撤去の対象と考えられますのでそちらもあわせて撤去を行う必要があります。
撤去費用については、自治体によって補助事業がある場合も考えられますので、各市町村等に問い合わせてみるのもよいかもしれません。
また、森林での立木は建物扱いされませんので、そのままの状態で制度を利用できます。
○土地改良区、水利組合、その他、組合等の確認。
農地や森林について、その土地が「土地改良区」や「水利組合」その他、組合等に属している場合（組合員）があります。万一、組合等に属している場合は組合員の脱退の届出や同意、決済金などが必要になる場合も考えられます。
そのため、その土地が何かの組合に属しているか、確認するのがよいと考えられます。
○水路や里道等、所有者の確認。
水路や里道等に接している場合、それを誰が所有しているのか確認するのがよい考えられます。
水路や里道等の多くは、自治体等が所有している場合が多いですが、万一、私道の場合は後々問題となる可能性があります。そのため確認することをおすすめします。
○個別具体的な問題によっては、承認される可能性が考えられる。
最後に、不承認地涌に該当する場合であっても個別具体的な問題によっては、承認される可能性が考えられます。
例えば、不承認事由とされる申請土地上に電柱が存する場合であっても、その電柱が申請土地の端に存し、通常の管理又は処分に過分な費用又は労力を要しない場合は承認される可能性があります。
そのため、申請土地が不承認事由に該当する場合であってもまずは、法務局への相談を利用して確認するのがよいと考えられます。
『相続土地国庫帰属制度』に関するご相談はこちらまで
以上が『相続土地国庫帰属制度』のご紹介になります。
当所へご依頼いただく農地･森林のご相談の多くは相続後のご相談が多くあります。また農地･森林の所在地とは別のところに所有者様が在住されている場合もあり、農地･森林をそのまま放置されている場合も多くあります。
しかし、上記でも記載したように近年、農地･森林の法令創設･改正などがされており放置することによる負担は増加傾向にあります。
当所では、そのようにならないためにも『相続土地国庫帰属制度』の利用に力を入れており、ご依頼者様の負担をできるだけ軽減できるよう法務局への相談から現地調査、書類作成代行、補正対応などワンストップでおこなっております。
少しでもご興味をお持ちになられましたら、お気軽に当所へご相談いただければと思います。
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