相続された農地を活用するための調査･診断･助言を致します。
この度は野口真守行政書士事務所のHPをご覧いただきありがとうございます。当所は都心部の大阪市内では珍しい農地･森林･農業専門の行政書士事務所です。大阪市内ですが、他都道府県の農地･森林等全国各地へ調査･診断･助言･手続き等をさせていただいております。農地･森林の活用でお困りでしたらお気軽にご相談下さい。
○相続による問題･紛争が、急激に増加しています。
『大相続時代』と呼ばれている昨今。団塊の世代が後期高齢者となり”相続問題待ったなし”状態です。あわせて相続に関する法令も改正･創設され”相続による不動産登記義務化”や”相続土地国庫帰属制度”など相続の規制と緩和に期待されています。
○『不動産』がある場合、相続による紛争が起きやすい。
相続問題で一番厄介なのは『不動産』です。なぜなら『不動産』は金銭のように分割することができない”不可分財産”であるためです。相続人のうち一人が単独で相続することが多いため、誰が相続するかで問題となりやすいのです。
『不動産』には大きく分けて2種類あります。一つは『収益不動産』です。マンションや店舗など毎月家賃収入があるような『不動産』です。特に相続財産の大半が『収益不動産』になる場合、相続人同士の紛争となりがちです。
そしてもう一つは『負の不動産』です。『負動産』とよばれる『不動産』のことで、収益性もなく、負担やリスクしかない言わば”負の財産”です。例えば、遠方にある『農地』や『森林』『空き家』などがそれにあたります。これら『負動産』は『収益不動産』とは反対に、誰も相続したがらず相続人同士の押し付け合いとなりやすいのです。そして『負動産』を相続した相続人の多くは相続後、自身で経営･管理することができず、そのまま放置する傾向にあります。
○農地･森林など『負動産』を放置しても、何も解決は致しません。
当所ではこの2種類の不動産のうち『負動産』でお困りの相続人等のため、さまざまな支援をさせていただいております。その一つが『農活用診断』です。『農地活用診断』を利用することにより『負動産』が現在どのような状態･状況にあるのかを診断、報告致します。そしてその報告をもとに、その後の活用方法を相続人様と一緒に考えて参ります。
農地は放置していても、何も解決致しません。まずは当所の『農地活用診断』をご利用いただき、所有する農地の現況を確認してみてはいかがでしょうか。
ここからは『農地活用診断』について、ご紹介致します。
『農地活用診断』とは
○『農地の規制』と『地域の農業情報』を調査すると活用見込がわかる。
それでは『農地活用診断』について、ご紹介致します。
『農地活用診断』とは『農地が立地する土地の規制』と『農地のある地域の農業に関する情報』、この２つを調査することにより、その農地がどのような活用見込みがあるのかわかる診断となっています。
1.農地が立地する土地の規制
実は農地にはいくつか種類があります。その理由は、農地の立地により係る規制などが異なり、これにより農地の利用や課税などが変わるためです。そのため農地を活用するにはまず、農地の立地の規制などを確認する必要があります。
そして規制などを確認することにより、その農地をどのように活用できるのか、又は活用できないのかなど活用できる範囲がわかります。
農地は立地により規制が異なる → 農地の規制を確認 → 農地の活用できる範囲がわかる
そして活用範囲の例として、農地転用が可能かどうかなどがあります。
2.農地のある地域の農業に関する情報
上記で農地の活用範囲はわかりますが、それだけでは農地活用はできません。なぜなら農地は地域との調和を大切にしているため活用するにも周辺農地との調整が必要となるためです。そのためその農地が立地する地域の農業に関する情報も必要となります。
地域の農地情報の確認 → 農地の需要や担い手についてを確認 → 農地の買い手見込などがわかる
3.農地の活用方法の見込み
上記２つ『農地が立地する土地の規制』と『農地のある地域の農業に関する情報』を調査することにより”農地の活用方法の見込み”がわかります。
農地の活用方法は、6段階に分けてわかりやすくしております。6段階は以下のとおりです。
- 農地売買
- 農地貸借（民間）
- 農地経営・管理（行政）
- 農地の寄付・譲渡
- 農地の相続土地国庫帰属制度の利用
- 農地の現状維持
この6段階から活用方法の見込みがわかれば、活用方法の方向性がわかるため現地調査などを含めた活用調査がスムーズにおこなうことができます。そのため『農地活用診断』は活用するためには欠かせないものでもあります。
『農地活用診断』のメリット
ここからは『農地･森林活用診断』の主なメリットをご紹介致します。
- ご依頼者様の代わりに、農地に関する規制や情報を調査･収集･助言を致します。
- 農地について手続が必要かどうかを確認することができます。
- 農地活用に関する問題点を事前に発見することができます。
○ご依頼者様の代わりに、農地に関する規制や情報を調査･収集･助言を致します。
『農地活用診断』のメリットの一つ目は、農地を活用するための様々な規制や情報を確認致します。
農地はその立地によって規制や情報が細かく異なるため、その土地について一から調査すると、大変な時間と労力が掛かります。それら面倒な調査を農地所有者様に代わり、当事務所がおこないます。
また近年『相続土地国庫帰属法』など、新たな法令新設･改正等が頻繁に行われており、最新情報についてもご提案させていただいております。
○農地について手続が必要かどうかを確認することができます。
相続した農地によっては手続が必要な場合があります。
例えば『相続による市町村への届出』はその一つとなります。※こちらの手続のみ『農地活用診断』とあわせて行う場合、報酬を相殺致します。
『相続による市町村への届出』について 詳しくは こちら
そのほかにも『数次相続』や『地目変更』などの場合、手続が必要なため『農地活用診断』ではそれら手続が必要かどうかを確認致します。
○農地活用に関する問題点を事前に発見することができます。
農地を活用するためには様々な規制を確認し、手続などをおこなう必要があります。場合によっては、手続以前の問題があることも農地ではよくあります。そのため当事務所では農地に関する規制に問題点がないかを調査･確認致します。
※『農地活用診断』は、現地調査を含んでおりません。そのため現地に関する問題は含まれておりません。予めご了承下さい。
『農地･森林活用診断』に必要なもの
○『農地活用診断』に必要なのは”農地の地番”だけ。
『農地活用診断』に必要なものは、所有･相続された”農地の地番”だけで大丈夫です。調査に必要な書類は当事務所にて、取得･確認させていただきます。
※万一、所在等が確認できない場合、追加書類の提出をお願いする場合がございます。
農地に関するご相談はこちらまで
以上が『農地活用診断』のご紹介になります。
当所へご依頼いただく農地のご相談の多くは、相続によるものがほとんどです。また農地の所在地とは別のところに所有者様が在住されている場合も多くあります。
そのため農地は放置されることがほとんどです。
しかし、上記でも記載したように近年、農地の法令創設･改正などがされており、放置することによる負担は、増加傾向にあります。
熱海の土砂災害のように、思いがけない負担を負う可能性もあります。
ただ法令創設･改正は、負担だけでなく『相続土地国庫帰属法』など支援制度も利用することができます。そのほかにも、市町村独自の支援制度をされている自治体もあります。
当所では農地の規制に対応、支援制度を利用し、所有者様の負担を減らすため、最大限、努力致します。
まずはお気軽に、当所へご相談いただければと思います。
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