所有されている農地･森林を活用するための調査･診断･助言を致します。
この度は野口真守行政書士事務所のHPをご覧いただきありがとうございます。当所は都心部の大阪市内では珍しい農地･森林･農業専門の行政書士事務所です。大阪市内ですが、他都道府県の農地･森林等全国各地へ調査･診断･助言･手続き等をさせていただいております。農地･森林の活用でお困りでしたらお気軽にご相談下さい。
○相続による問題･紛争が、急激に増加しています。
『大相続時代』と呼ばれている昨今。団塊の世代が後期高齢者となり”相続問題待ったなし”状態です。あわせて相続に関する法令も改正･創設され”相続による不動産登記義務化”や”相続土地国庫帰属制度”など相続の規制と緩和に期待されています。
○『不動産』がある場合、相続による紛争が起きやすい。
相続問題で一番厄介なのは『不動産』です。なぜなら『不動産』は金銭のように分割することができない”不可分財産”であるためです。相続人のうち一人が単独で相続することが多いため、誰が相続するかで問題となりやすいのです。
『不動産』には大きく分けて2種類あります。一つは『収益不動産』です。マンションや店舗など毎月家賃収入があるような『不動産』です。特に相続財産の大半が『収益不動産』になる場合、相続人同士の紛争となりがちです。
そしてもう一つは『負の不動産』です。『負動産』とよばれる『不動産』のことで、収益性もなく、負担やリスクしかない言わば”負の財産”です。例えば、遠方にある『農地』や『森林』『空き家』などがそれにあたります。これら『負動産』は『収益不動産』とは反対に、誰も相続したがらず相続人同士の押し付け合いとなりやすいのです。そして『負動産』を相続した相続人の多くは相続後、自身で経営･管理することができず、そのまま放置する傾向にあります。
○農地･森林など『負動産』を放置しても、何も解決は致しません。
当所ではこの2種類の不動産のうち『負動産』でお困りの相続人等のため、さまざまな支援をさせていただいております。その一つが『農地･森林活用診断』です。『農地･森林活用診断』を利用することにより『負動産』がどのような状態･状況にあるのかを診断し、その後の活用方法を相続人様と一緒に考えます。
農地･森林は放置していても、何も解決致しません。まずは当所の『農地･森林活用診断』をご利用いただき、所有する農地･森林の現況を確認してみてはいかがでしょうか。
ここからは『農地･森林活用診断』について、ご紹介致します。
『農地･森林活用診断』とは
それでは『農地･森林活用診断』について、ご紹介致します。
『農地･森林活用診断』とは、農地･森林に関する以下の”5つの情報”を調査･収集し、これら情報をもとに、農地･森林の活用診断をさせていただいております。
- 所在地の確認、その他必要な情報
- 農地･森林が立地する、市町村情報
- 農地･森林が立地する地域の、農地･森林情報
- 農地･森林が立地する地域の、行政機関等による農地･森林の支援制度情報
- 農地･森林が立地する地域の、農業･林業組合などの情報
それでは、『1.所在地の確認、その他必要な情報』から順にご紹介致します。
①所在地の確認、その他必要な情報
農地･森林の所在地を確認します。農地･森林は、宅地のように目印となる建築物がないため公図などを閲覧しても所在地が不明な場合が多くあります。そのため当所では一般の方では確認が難しい所在地の確認をさせていただいております。
あわせてご依頼者様が農地･森林の手離れの際に必要となる『境界確定』『地籍調査』などの手続きを終えているか確認します。
また相続による市町村への届出をされていない場合、あわせてご案内させていただいております。
②農地･森林が立地する、市町村情報
『農地･森林が立地する、市町村情報』は、農地･森林を活用するための基本情報です。
市町村の面積･森林割合をはじめ、人口や世帯数、主要産業などを確認することにより農地･森林への取組み具合などがわかります。
例えば、森林割合が多い市町村であれば農林業が盛んであったり、反対に農地･森林が少なく市街化されている市町村では宅地化の可能性など、農地･森林の活用方法の検討材料となります。
また市町村情報を知ることにより活用方法だけでなく、法令規制等についても検討することができます。
③農地･森林が立地する地域の、農地･森林情報
『農地･森林が立地する地域の、農地･森林情報』は、地域の農地･森林についての情報です。
農地の場合、その地域の主な農作物をはじめ、地域の農業に関する情報などを確認致します。
例えば、地域により田んぼなどの水稲栽培であったり、畑などの陸稲栽培、傾斜のある果樹栽培など農地にも色々種類があるためどのような栽培方法が盛んで、適しているかを確認します。
次に森林の場合も、その地域がそのような森林であるか情報を確認します。
例えば、国有林が隣接しているのか、保安林があるのか、人工林･天然林の割合などを確認します。
農地･森林情報を知ることにより、その地域でどのように農業･林業が行われているかを確認することができ、活用方法だけでなく、法令規制や経営管理の見込みがあるかなどを検討することができます。
④農地･森林が立地する地域の、行政機関等による農地･森林の支援制度情報
行政機関等による農地･森林の支援制度については、主に市町村の支援制度等を利用できるか確認します。
農地の場合、農業委員会や各都道府県にある農地中間管理機構などの支援制度を確認します。
例えば、借り手･買い手の斡旋をはじめ、相続税や譲渡税などの税金控除、補助金などの支援制度がある場合もあるためです。
森林の場合、市町村の森林担当課や森林管理局などの支援制度を確認します。
例えば、森林経営管理制度をはじめ、各市町村独自の支援制度がある場合もあるためです。
また2023年4月より『相続土地国庫帰属制度』が開始するため、今後こちらの制度も検討を予定しております。
⑤農地･森林が立地する地域の、農業･林業組合などの情報
地域の組合についての情報は、地域の担い手について確認することができます。
農地･森林の経営･管理をお願いする場合、最も可能性があるのは立地する農地･森林周辺の担い手の方たちです。その担い手の方たちを検索するため農業･林業組合などへ確認します。
また組合は、地域により大小様々な組織があるため組合を確認することによりその地域の農業･林業への取組み具合もわかります。
上記”5つの情報”をもとに、ご依頼者様へ活用診断の結果と、活用方法の助言などをさせていただいております。
『農地･森林活用診断』のメリット
『農地･森林活用診断』のメリットはいくつもあります。
こちらでは『農地･森林活用診断』の主なメリットをご紹介致します。
- ご依頼者様の代わりに、農地･森林に関する情報を調査･収集、助言を致します。
- 必要な手続きがあるのかを確認、代わりに手続き致します。（別途必要。）
- 農地･森林の市町村へ行く必要がある場合、ご依頼者様に代わり現地へ参ります。（別途必要。）
- 農地･森林の活用手続きも当所がご依頼者様に代わり行います。（別途必要。）
- 農地･森林が活用できるよう、最大限、努力致します。
○ご依頼者様の代わりに、農地･森林に関する情報を調査･収集、助言を致します。
上記”5つの情報”でご紹介した通り、農地･森林を活用するためには様々な情報を確認する必要があります。その情報には専門的な情報も含まれており一般の方で調査･収集することは困難です。
また近年では、『森林経営管理法』や『相続土地国庫帰属法』など、農地･森林に関する法令新設･改正等が頻繁に行われており、最新情報を確認することも必要となります。
当所ではご依頼者様に代わり、それら情報を収集致します。
○必要な手続きがあるかを確認、代わりに手続き致します。（別途必要。）
農地･森林に関する情報の調査･収集とあわせて、ご依頼者様に必要な手続きがあるかどうかを確認致します。
例えば、農地･森林を相続した場合『相続による市町村への届出』の手続きがそれにあたります。
必要な手続きがあった場合、当所がご依頼者様に代わって手続きを致します。
『相続による市町村への届出』について 詳しくは こちら
○農地･森林の市町村へ行く必要がある場合、ご依頼者様に代わり現地へ参ります。（別途必要。）
農地･森林の情報調査をする際、農地･森林の所在する市町村役所等へ行かなければ確認できな場合があります。その場合、当所がご依頼者様に代わり現地へ参ります。
○農地･森林の活用手続きも当所がご依頼者様に代わり行います。（別途必要。）
『農地･森林活用診断』の結果、活用の見通しが確認できた場合、当所がご依頼者様に代わり活用するための手続きを行います。
○農地･森林が活用できるよう、最大限、努力致します。
農地･森林の活用は一人ではできません。当所では農地･森林の所有者様の負担をできる限り減らすため、農地･森林が活用できるよう、最大限、努力致します。
『農地･森林活用診断』に必要なもの
『農地･森林活用診断』に必要なものは、所有･相続された農地･森林の地番がわかれば大丈夫です。
そのあとは、当所の方で必要書類を取得･確認させていただきます。
また万一、ご依頼いただいた農地･森林について不都合があった場合（例えば、不明共有者がいたなど）速やかに、ご依頼者様へご連絡いたします。
農地･森林等に関するご相談はこちらまで
以上が『農地･森林活用診断』のご紹介になります。
当所へご依頼いただく農地･森林のご相談の多くは、相続によるものがほとんどです。また農地･森林の所在地とは別のところに所有者様が在住されている場合も多くあります。
そのため農地･森林は放置されることがほとんどです。
しかし、上記でも記載したように近年、農地･森林の法令創設･改正などがされており、放置することによる負担は、増加傾向にあります。
熱海の土砂災害のように、思いがけない負担を負う可能性もあります。
ただ法令創設･改正は、負担だけでなく『森林経営管理法』や『相続土地国庫帰属法』など支援制度も利用することができます。そのほかにも、市町村独自の支援制度をされている自治体もあります。
当所では農地･森林の規制に対応、支援制度を利用し、所有者様の負担を減らすため、最大限、努力致します。
まずはお気軽に、当所へご相談いただければと思います。
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