相続土地国庫帰属制度とは
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今回ご紹介するのは、原野商法で取得した「原野」が相続土地国庫帰属制度を利用できるのか
についてです。当事務所にもこの原野商法によって取得した「原野」の処分方法についての問い合わせが多数寄せられているため、今回この制度が利用できるか確認するポイントなどを考えていきたいと思います。
それではまず『相続土地国庫帰属制度』について詳しくご紹介します。
○要件を満たし負担金を納付すれば相続した土地を国へ帰属できる。
『相続土地国庫帰属制度』とは、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律等による制度で、相続した不要な土地を、一定の要件を満たし、負担金を納付することにより国に帰属できる制度です。この制度は令和5年4月より開始する新たな制度です。
『相続土地国庫帰属制度』について詳しくは、法務省HP こちら
これまでの国や自治体、民間などへの寄付は、引取側の裁量により限られていました。今回の制度は、要件を満たし、負担金等を納付すれば国に帰属させることができるため、寄付よりも手離れしやすくなったのが特徴です。
また相続放棄をせず、一旦相続してから制度を利用しますので、すべての財産を放棄しなくてもよくなるため、他の財産を相続することができます。
そのほか特徴として、相続時期は問われませんので、登記簿上所有原因が相続の場合、その土地は利用することができます。そのため遺言書作成前にこの制度を利用することにより相続人の相続税や固定資産税など、負担軽減に繋げることもできます。
現在、二次被害も増加中！原野商法とは
○1960年～80年にかけて流行した商法
それでは次に『原野商法』についてご紹介致します。
『原野商法』とは、1960年～80年にかけて流行した、土地開発などを装った土地売買詐欺のことです。
ほとんど価値のない土地をゴルフ場やニュータウンにするなどと甘い話しで誘い、通常価格の何倍、何十倍、何百倍もの価格で不動産を売りつける商法をいいます。『原野商法』という呼び名が付いているのは、その価値のない土地とされて売買されていたのが『原野』が多かったためそのように呼ばれています。そのため実際には『森林』も含まれており、私が受けた相談者の中にも『原野』のほか『森林』もありました。
そのようにして騙されて購入した土地ですが、本当に開発されていればまだよい方ですが、実際にはほとんど開発されず『原野』や『森林』のまま放置されているのが現状です。
現在その詐欺にあった世代は、70代、後期高齢者が多数を占めます。そしてこの方たちの相続人となる子どもたちが、その不要な『原野』や『森林』を相続するという問題に直面しつつあります。
更に現在『原野商法』の二次被害も発生しています。”不要な原野などを買い取りますよ。”などという甘い言葉で誘い、買取するためには手続が必要で、その費用を振り込んでもらえませんかと言い、手続費用を支払うと、連絡が取れなくなるという新たな『原野商法』詐欺です。
詳しくは、政府広報オンラインHP こちら
相続土地国庫帰属制度が開始するにあわせて、こういった詐欺の増加が予想されますので、お問合せは必ず専門家（弁護士、司法書士、行政書士）へおこなうようにして下さい。
それでは次に”原野商法の原野は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか”についてご紹介いたします。
原野商法の原野は、相続土地国庫帰属制度を利用できるか
○『原野』も、一定の要件を満たし負担金を納付すれば利用できる。
続いて、相続土地国庫帰属制度の利用についてです。
『相続土地国庫帰属制度』は、原野であっても一定の要件を満たして負担金を納付すれば他の土地と同様、国へ帰属させることができます。但し、『原野』ならではの注意点があります。
まず1つ目が”管理組合があるか”です。
原野商法も色々種類があり、別荘地などの場合、実際に別荘を建てて生活されている場合があります。この場合、管理組合があるかどうかが重要となります。なぜなら管理組合がある場合、その地域を管理するために管理費が必要な場合があるためです。帰属後も管理費負担が必要な場合、国へ帰属することはできません。
管理組合があり組合費が必要な場合、この制度を利用することはできません。そのため管理組合の存否の確認は重要となります。
2つ目は”土地への経路に、制限されている私道があるか”です。
これも1つ目と同じく管理組合などにより私道の利用が制限されている場合、この制度を利用することができません。例えば、私道を利用するために金銭が必要な場合などがこれにあたります。但し私道ではあるが誰でも自由に利用できる場合は、この制度を利用することができます。
私道を利用するのに金銭が必要な場合、この制度を利用することはできません。そのため制限があるかの確認が必要となります。
そして上記2つの注意点を確認する方法として、当時の土地売買契約書を確認したり、市役所などの役場に確認するなどの方法があります。場合によっては、申請の添付書類として土地売買契約書の写しを求められる場合もありますので”法務局への相談”の際にも持参するのがよいでしょう。
3つ目は”所有原因が相続である”です。
この『相続土地国庫帰属制度』の申請要件の一つに”所有原因が相続であること”と要件があります。つまり、売買や譲渡などの場合、この制度を利用することができないのです。
そのためこの制度を利用することができるのは『原野商法』の当事者でなく、その相続人が利用できるのです。またその相続人は、法定相続人に限られるため、法定相続人以外に遺贈などをしてしまうとこの制度は利用できません。
『原野商法』に限らず、誰がこの制度を利用できるのかをしっかりと確認しておく必要があります。
それでは次に『原野』を放置するリスクについてご紹介いたします。
「原野」を放置するリスク
○不法投棄による周辺への影響や、数次相続など
次に『原野』を放置するリスクについてです。
どうしても土地が遠方にあったり、行ったこともなかったりすると、土地を放置しがちです。しかし、土地を放置することにより負担やリスクは増していきます。
まず1つ目が”固定資産税、相続税の負担”です。
原野も含めた不動産は、固定資産税を納付しなければなりません。その金額はその土地や建物により異なりますが原野などの場合、比較的低額であることが多いので放置されがちです。しかし10年20年と所有する限り永遠に払い続けなければなりません。また相続が発生した場合、相続税も納付しなければならない場合もあり、それは相続し続ける限り続きます。
2つ目が”不法投棄による周辺への影響”です。
原野商法で相続人の多くは、その土地へ行ったことも見たこともありません。場合によってはどこにあるかも知りません。そのためほとんどの場合、土地は放置されています。そのため産業廃棄物などが不法投棄される可能性があります。不法投棄された物の管理責任は、土地所有者にあるためその物を処分する費用が発生する場合もあります。
また万一周辺へ影響を及ぼす場合、損害賠償請求をされる可能性も考えられます。
3つ目は”数次相続による共有”です。
不動産の相続でできるだけしない方がよいのは、共有にすることです。一見、共有はそれぞれの持分を均等にできるのでよいように思われますが所有者が増えてしまうと、その分、自由がきかなくなります。例えば土地売買やこの制度を利用する場合、所有者全員の同意が必要となるためです。
単独所有であれば、その所有者が自由に売買や制度を利用できますが、共有になってしまうと一人でも反対する者がいる場合、何もできなくなってしまうのです。そのため相続不動産はできるだけ単独所有をした方がよいのです。
但し、単独所有にさせるためには遺産分割協議などをしっかりおこなっておく必要があります。相談でよくあるのが、相続登記などを放ったらかしにしていたため数次相続が発生している場合です。この場合、持ち分は少なくても共有者全員の同意が必要となるため、全員の同意を確認するだけでもかなりの手間や時間、費用がかかってしまうのです。
そのため固定資産税などが安価であっても放置せず、共有者が増加する前に対策をするのが理想です。
※因みに、令和6年より『相続登記の義務化』が開始します。
詳しくは、法務省HP こちら
最後に
以上が”相続土地国庫帰属制度を利用できるのか～原野商法の場合～”でした。
先日初めて”法務局への相談”に行かせていただき『原野商法』についても色々お話させていただきました。『原野商法』の特に別荘地の相談件数が多いそうで、この制度利用を積極的におこなっていくように感じました。
上記にも記載致しましたが、この制度の要件の一つに、所有原因が相続であることが必要なため、原野商法により売買した所有者はこの制度を利用できません。しかし、その相続人はこの制度を利用することができます。
繰り返しになりますが、不動産は所有し続ける限り、子の世代、孫の世代と、永遠にその負担やリスクは続いていきます。このような負担やリスクを後世へ引き継がせないためにも『相続土地国庫帰属制度』の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
『相続土地国庫帰属制度』の利用について詳しくは、当所ページ こちら
今回は以上になります。最後までご覧いただきありがとうございました。
